Rejeição a data centers de IA vira vento a favor para REITs de dividendos

O que aconteceu

O recuo de comunidades e políticos contra a construção de data centers de IA virou tema de análise na Mizuho. Em relatório de 1º de setembro, o analista Vikram Malhotra afirmou que a resistência pode atrasar novos projetos, mas favorece os REITs já existentes no setor, que têm poder de preço sustentado pela demanda crescente por computação.

Uma pesquisa NBC News mostrou que 69% dos entrevistados se opõem à construção de data centers de IA em suas regiões. O levantamento foi citado como sinal de que o debate deve se intensificar antes das eleições de meio de mandato nos Estados Unidos. O estado de Nova York já decretou moratória para novas construções, e outras unidades da federação estudam leis para restringir ou proibir empreendimentos do tipo.

Os REITs de data centers representam 13% do market cap total do setor de REITs nos EUA, de US$ 1,5 trilhão, segundo a Nareit, associação da indústria. Os fundos listados em bolsa são donos de cerca de 275 data centers no país, menos de 10% do total de unidades operadas e alugadas no território americano.

Contexto

A tensão não surgiu agora. Os data centers consomem grandes volumes de terra, eletricidade e água, além de gerar ruído. Com a corrida das hyperscalers para treinar e operar modelos de IA, a pressão se espalhou pelo país. Hoje existem mais de 4.700 data centers nos EUA, número que deve crescer de forma acelerada. A PwC projeta que os gastos anuais com data centers subam de cerca de US$ 800 bilhões em 2026 para US$ 1,8 trilhão em 2050.

A reação pública contrasta com a expansão planejada pelo setor. O embate entre demanda e aceitação social criou um cenário inédito para os REITs, que atuam como locadores de imóveis para múltiplos inquilinos. Amazon, Apple e Oracle estão entre os clientes típicos desse tipo de fundo, de acordo com a Nareit.

O índice FTSE Nareit Equity REITs inclui três ações de data centers: Digital Realty Trust, Equinix e Iron Mountain. Elas concentram a exposição pública ao segmento no mercado acionário americano.

Por que importa

A lógica para os investidores é direta. Se novos projetos enfrentam obstáculos, a oferta de espaço fica limitada. Com a demanda por computação seguindo em alta, quem já tem data centers operacionais consegue cobrar mais caro pelos contratos. A Equinix, por exemplo, assinou recentemente um acordo com a Nvidia e viu sua ação subir cerca de 37% no acumulado do ano. O dividend yield da companhia é de 1,99%, e o valor de mercado gira em torno de US$ 102 bilhões. A equinix reportou no segundo trimestre um lucro ajustado antes de juros, impostos, depreciação e amortização (AFFO) acima das expectativas e elevou a projeção anual em julho.

A Digital Realty Trust, com market cap de US$ 71 bilhões, oferece dividend yield de 2,59% e acumula alta de mais de 23% em 2026. Em julho, a empresa também divulgou AFFO acima do esperado por analistas e revisou para cima a orientação anual. Os dois casos mostram o momento favorável do setor, que combina resultados trimestrais fortes com um ambiente de restrição à concorrência.

Os REITs operam com um modelo diferente do das hyperscalers. Em vez de construir para uso próprio, eles constroem, possuem e alugam espaço para múltiplos clientes. Isso reduz o risco de concentração e cria receita recorrente de longo prazo.

Impacto

A restrição à construção deve beneficiar primeiro os operadores com presença consolidada em mercados de alta demanda. Com a moratória em Nova York e o risco de novas leis em outros estados, os projetos já licenciados ganham valor relativo.

No curto prazo, os resultados do segundo trimestre de 2026 já indicam a tendência. Equinix e Digital Realty superaram as estimativas e elevaram as metas para o ano. A Iron Mountain, terceira empresa do índice, também deve se beneficiar do mesmo vento favorável, ainda que não tenha divulgado dados de guidance no material.

O setor, porém, carrega um risco político relevante. O descontentamento popular não se limita a áreas rurais ou industriais. A pesquisa NBC News mostrou que a rejeição é ampla, e o tema deve entrar na pauta das campanhas eleitorais. Isso pode levar a novas restrições em estados que hoje são os principais polos de data centers do país.

O que muda

O jogo competitivo no setor de infraestrutura de IA ganhou um novo elemento. Até recentemente, a batalha era por velocidade de construção e acesso a energia. Agora, a licença social para operar virou um ativo escasso. REITs incumbentes, com relacionamento estabelecido com comunidades e governos locais, saem na frente.

A Mizuho aponta que atrasos em novos projetos podem ser um fator positivo para os REITs existentes. Em outras palavras, o obstáculo para o crescimento da oferta se converte em proteção para as margens de quem já está operando.

Para o investidor pessoa física, o movimento reforça o apelo dos REITs de data centers como alternativa de renda com crescimento. Os dividend yields de 1,99% e 2,59%, de Equinix e Digital Realty respectivamente, vêm acompanhados de alta expressiva no preço das ações.

O que vem agora

As eleições de meio de mandato nos EUA devem intensificar o debate público sobre data centers. O tema tende a aparecer em promessas de campanha e propostas legislativas. Estados como Nova York, que já impuseram moratória, devem servir de modelo para outros governos estaduais.

Há um contraponto a observar nos próximos trimestres: a resposta da indústria à restrição. Se as hyperscalers encontrarem caminhos alternativos, como construir em regiões menos populosas ou no exterior, parte do benefício para os REITs americanos pode se diluir.

Por ora, o mercado precifica cenário de oferta limitada e demanda firme. A projeção da PwC, de gastos anuais de US$ 1,8 trilhão em 2050, indica que o ciclo de investimento ainda tem décadas pela frente. Os próximos balanços, principalmente os de Equinix e Digital Realty, vão mostrar se o poder de precificação se converte em margem e distribuição de dividendos de forma sustentada.